Ahok, NJOP Sumber Waras, dan BPK

syaefudin simon
Karya syaefudin simon Kategori Lainnya
dipublikasikan 03 Mei 2016
Ahok, NJOP Sumber Waras, dan BPK

Ahok, NJOP Sumber Waras, dan BPK

 

Oleh Syaefudin Simon

Perdebatan masalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) tanah  dan bangunan RS Sumber Waras (RSSW) antara Pemda DKI dan Badan Pemeriksa Keuanganh (BPK) masih terus meramaikan media massa, baik cetak, elektronik, maupun online. BPK menyatakan, ruislag  tanah dan bangunan RSSW seluas 3,64  hektar tersebut merugikan negara hingga Rp 170-191,34 Milyar. Sedangkan Gubernur Basuki “Ahok” Tjahaja Purnama  menyatakan, ruislag tersebut menguntungkan Pemda DKI karena membeli lebih murah dari harga NJOP yang sebenarnya. Jika saja pendapat BPK yang benar, konsekwensinya sangat tragis. Gubernur DKI Basuki Tjahaja Purnama bisa menjadi tersangka sebagai koruptor. Jika itu terjadi, popularitas Ahok yang akan menyalonkan diri sebagai Gubernur DKI periode 2017-2022 akan anjlok. Tapi jika BPK yang salah, lembaga tinggi negara ini akan kehilangan kredibilitas di mata publik. Publik bisa menyimpulkan, selama ini BPK kerjanya hanya main-main untuk menakut-nakuti wajib pajak,  lalu  “main cincay” dengan para pihak agar lepas dari tuduhan kriminal.

Sebelum memasuki perdebatan siapa yang salah antara BPK dan Pemda DKI, ada baiknya kita menelusuri apa itu NJOP dan bagaimana mekanisme penetapannya. Dalam situs Kementerian Keuangan Republik Indonesia dijelaskan bahwa: NJOP merupakan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), baik PBB sektor Perkotaan dan Perdesaan (PBB P2) maupun PBB sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (PBB P3). Berdasarkan UU Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), PBB P2 menjadi kewenangan Pemda, dalam hal ini Dinas Pajak  di daerah masing-masing (Pemkab dan Pemkot). Selanjutnya, seperti diatur dalam pasal 79 ayat (2),  NJOP ditetapkan setiap 3 tahun kecuali untuk objek pajak tertentu (yang perkembangannya sangat cepat dengan nilai tanah yang terus naik).  

Mekanisme Penentuan NJOP

NJOP ditetapkan untuk menghitung besarnya pajak terutang sesuai keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari.  Ini artinya, besarnya NJOP harus sudah ditetapkan sebelum tangggal 1 Januari tahun pajak, sehingga fiskus (aparatur pajak)  dapat menetapkan besaran PBB terutang atas setiap objek pajak yang ada diwilayahnya. Penentuan besarnya NJOP tersebut dilakukan melalui proses penilaian tanah dan atau bangunan permeter persegi. NJOP tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi  tanah sesuai lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai tanah (ZNT). Sementara NJOP bangunan ditetapkan berdasarkan  besarnya biaya per meter persegi material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan, sesuai dengan data-data yang ada dalam  DBKB (Daftar Biaya Komponen Bangunan). Sebelum membahas mekanisme penentuan NJOP tanah per meter persegi, perlu disampaikan,  bahwa harga dan nilai adalah sesuatu hal yang berbeda. Harga adalah sejumlah uang yang dibayarkan oleh pembeli serta diterima dan disepakati oleh penjual dalam suatu transaksi jual beli. Sementara nilai lebih mencerminkan harapan keuntungan atas kepemilikan saat ini. Atau dapat dikatakan bahwa nilai sangat subjektif, tergantung dari siapa yang mempunyai kepentingan.  Sehingga harga belum tentu sama dengan nilai. Harga dapat lebih tinggi, lebih rendah ataupun sama dengan nilai. Namun dalam praktek penilaian tanah, harga tanah mencerminkan nilai tanah.

Contoh, tanah sudut (tanah yang lokasinya di pojok) untuk sebagian orang nilainya sangat tinggi, sementara orang  lain (yang tidak suka), nilainya rendah. Sehingga orang yang suka akan tanah sudut tersebut akan berani membayar lebih mahal dibandingkan orang yang tidak suka. Itulah sebabnya, dalam penentuan NJOP ‘proses penilaian’ sangat penting. Karena penilaian dilakukan untuk tujuan tertentu pada  waktu  tertentu, maka  nilai yang diperoleh hanya layak dipakai untuk tujuan  tertentu pada waktu  tertentu tadi.

Metode yang umum dipakai dalam menilai tanah adalah  pendekatan data pasar atau perbandingan harga pasar (market approach). Dalam pendekatan data pasar, nilai tanah dihitung berdasarkan analisis perbandingan dan penyesuaian terhadap tanah sejenis yang telah diketahui harga pasarnya. Harga pasar tanah pembanding diperoleh dari transaksi jual beli ataupun penawaran atas tanah yang berada di sekitar  tanah yang akan dinilai. Tanah sejenis di sini mengandung pengertian sejenis dalam hal penggunaan, keadaan, lokasi dan lainnya. Sumber data harga pasar tanah dapat diperoleh dari pembeli atau penjual, notaris PPAT, broker, perangkat daerah dan sumber lainnya yang dapat dipercaya. Data-data harga pasar tersebut kemudian dihimpun dalam BDNPP (Bank Data Nilai Pasar Properti). BDNPP tersebut disusun selama bertahun-tahun sehingga dihasilkan formula yg disebut  NIR (Nilai Indikasi Rata2). Dalam satu wilayah (luasan tanah) terdapat beberapa NIR dan NIR tersebut kemudian dikonversi menjadi ZNT. Dari ZNT inilah kemudian ditentukan NJOP. Itulah sebabnya  NJOP bersifat relatif karena sangat bergantung pada data pasar pada saat tahun  transaksi. Bagi penilai pajak, sertifikat NJOP tidak dianggap penting bahkan diabaikan sebelum dia mengetahui hargai pasaran tanah sesuai  zona nilai tanah (ZNT) tersebut.   

Untuk  menetapkan NJOP tanah per M2, permasalahan yang dihadapi pemerintah daerah di lapangan adalah banyaknya jumlah objek pajak yang harus dinilai dalam waktu  yang sama dengan jumlah penilai yang terbatas. Untuk mengatasi permasalahan itu telah dikembangkan cara penilaian masal. Yaitu: menilai beberapa objek sekaligus dalam satu proses penilaian seperti dijelaskan di atas. Dalam penilaian masal tanah, dibuatlah  zona nilai tanah (ZNT). atas beberapa bidang tanah yang diindikasi mempunyai nilai yang sama.  Misalnya tanah yang sama-sama terletak di pinggir jalan raya dengan peruntukan sebagai ruko atau tanah yang sama-sama terletak di dalam gang yang hanya dapat dilalui oleh sepeda motor. Penentuan zona nilai tanah dilakukan oleh penilai berdasarkan hasil survey yang dilakukan di lapangan. Itulah sebabnya, dalam satu bidang tanah, apalagi luasnya mencapai 3,64 hektar dan terletak di perkotaan, akan ada sekian ZNT.   

Contoh Tabel NJOP Tanah Per M2

No

Nama Jalan

Kode ZNT

Kelas

NJOP per M2

1

Jl Ahmad Yani

AA

015

 

2

Gang Perkutut

AC

020

 

3

Gang Kancil

AE

025

 

 

 

 

 

 

Permasalahan yang timbul dalam NJOP tanah RS Sumber Waras, menurut BPK, karena tanah  seluas 3,64 hektar itu seluruhnya tercatat berada di Jl. Kyai Tapa. Padahal berdasarkan suvey lokasi, sebagian besar tanah itu berada di Jalan Tomang Utara.  Apalagi tanah tersebut juga mempunyai dua sertifikat. Pertanyaan: kenapa NJOP-nya hanya ditentukan berdasarkan harga tanah di Jalan Kyai Tapa?   Inilah yang menjadi perselisihan antara BPK dan Pemda DKI.

Memang proses ganti rugi dalam UU Pengadaan Tanah yg dilakukan pemerintah harus berdasarkan NJOP tahun yg bersangkutan. Adapun  yg menetapkan NJOP adalah Dinas Pajak Daerah yg menangani PBB. Kalau dulu sebelum ada UU No 28 Tahun 2009 tentang PDRD (Pajak Daerah dan Retribusi Daerah), yang menetapkan NJOP adalah DJP (Dirjen Pajak,  Departemen Keuangan). Namun demikian, prinsip-prinsip penetapan NJOP-nya tetap sama. Secara prinsip,  penetapan NJOP tetap berdasarkan BDNPP (Bank Data Nilai Pasar Properti) yg disusun bertahun-tahun sehingga dihasilkan formula yg namanya NIR (Nilai Indikasi Rata2). Dalam satu wilayah (luasan tanah) terdapat beberapa NIR dan NIR tersebut kemudian dikonversi menjadi ZNT. Untuk satu bidang tanah sangat mungkin terdiri atas beberapa ZNT. Apalagi bila tanah itu cukup luas.  Dari ZNT-ZINT inilah kemudian ditentukan NJOP. Dengan demikian, bagi penilai pajak, yang terpenting dan harus dinilai adalah NIR dan ZNT-nya. Bukan ujug-ujug NJOP-nya. Itulah sebabnya, BPK tetap bepegang teguh bahwa ada mekanisme yang salah dalam pembelian tanah Sumber Waras. Tanpa melihat dan menganalisis NIR dan ZNT-nya,  Pemda DKI langsung membayar sesuai NJOP yang ada di sertifikat tanah. Kita tidak tahu apakah dinas perpajakan DKI sudah melihat dan menganalisis NIR dan ZNT terbaru  sebelum membayar tanah Sumber Waras tersebut. Namun satu hal sudah jelas, dari dua sertifikat tanah yang dimiliki Yayasan RS Sumber Waras itu saja, NJOP-nya sama, berdasarkan nilai tanah Jalan Kyai Tapa. Bagi penilai pajak, hal tersebut terasa ganjil.  Apalagi  luas tanahnya mencapai  3,64 hektar.

Kita tahu, perbedaan harga NJOP per meter tanah berimplikasi pada jumlah uang yang sangat besar. Dalam kasus ini,   Pemprov DKI membeli tanah tersebut seharga Rp20,75 juta per meter persegi berdasarkan NJOP tunggal di jalan Kyai Tapa dengan nilai Rp755,69 miliar. Padahal, jika menggunakan harga NJOP Tomang Utara (Rp 7,44 juta permeter), berdasarkan penilaian BPK, nilainya  Rp 564,35 miliar. Perbedaannya Rp 191,34 miliar. (Cataan: dari berita teranyar kerugian tersebut setelah dihitung lagi berkisar Rp 173 milyar). Lalu, siapa yang salah?

Muhamad Halim, seorang penilai pajak senior di DJP (Dirjen Pajak, Kementerian Keuangan) menceritakan pengalamannya dalam kasus ruislag tanah yang mirip kasus Sumber Waras tersebut. “Banyak kepala daerah yg terjebak dengan masalah NJOP semacam ini. Untuk kasus Pemda DKI,  dengan asumsi bahwa Pak Ahok adalah orang yang jujur dan antikorupsi,  bisa saja hal itu terjadi karena  pengaruh orang-orang tertentu yg ingin menjerumuskannya,” kata Halim. Tapi  hal itu bisa juga  terjadi karena  pengaruh pihak yayasan Sumber Waras yang ingin mengeruk keuntungan besar. Namun hasilnya sama: ada ketidakwajaran dalam ruislag tanah Sumber Waras. “Saya  sudah sering  menangani kasus NJOP seperti ini.  Antara lain kasus ruislag kebun binatang Medan yg mengakibatkan walikotanya masuk penjara. Juga kasus BKT (Banjir Kanal Timur) yang menyebabkan kepala dinasnya masuk penjara,” sambungnya. So, anda bisa menilai sendiri mana yang benar. Ahok  atau BPK!

  • view 305